Центробанку не нравятся маркетинговые кредитные схемы застройщиков

Эльвира Набиуллина считает, что совместные программы застройщиков и банков на выдачу ипотечных кредитов по фантастически низким ставкам, наоборот, приводят к рискам для заемщиков и нестабильности на рынке недвижимости

ЦБ против ипотеки от застройщиков. Регулятор требует от банков не использовать маркетинговые схемы при выдаче кредитов на покупку жилья, которые, по мнению ЦБ, приводят к завышению цен. Так ли это? И почему Банк России выступает против ипотеки под очень низкий процент?

Еще в ноябре Набиуллина выступила против совместных ипотечных программ банков и застройщиков. С января вступили в силу новые ограничения регулятора, и предложения ипотеки под 0% с рынка исчезли. Теперь минимальная ставка по субсидированной ипотеке должна быть не ниже 3%.

На пресс-конференции по итогам первого в этом году заседания ЦБ по ключевой ставке Набиуллина вновь вернулась к теме ипотеки. И рассказала о новых схемах от застройщиков, в частности, о возврате части первоначального взноса. Глава регулятора пообещала бороться и с этим тоже, а в случае необходимости внести поправки в законодательство, чтобы кредиты на покупку жилья оформлялись только на стандартных условиях.

По мнению главы Банка России, нестандартные схемы приводят к росту стоимости жилья, от чего страдают заемщики. Застройщики вместе с банками завлекают потенциальных покупателей низкой ставкой по ипотеке, чтобы продать то, что не продается другими способами. Так считает президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко:

Ирина Радченко президент Международной академии ипотеки и недвижимости «Если хорошее жилье по нормальным ценам у нормального застройщика, оно и по нормальным ставкам улетит как горячие пирожки. А есть вот этот какой-то неликвид, который нужно каким-то образом сбагрить, здесь как раз и начинаются всякие манипуляции. Я считаю, что Центробанк вовремя вмешивается, чтобы не допустить волны потом недовольных граждан, которые будут говорить, что ипотека — это ярмо, нас специально туда заманили, обманули».

Что касается кешбэка, недавно ПИК запустил программу с возвратом 15% от первоначального взноса по ипотеке более чем в 40 своих проектах в Москве. В ПИК сообщили «Коммерсанту», что застройщик выплачивает деньги заемщикам из своих средств, что дает покупателям возможность потратить кешбэк на досрочное погашение части кредита. Но как работает эта схема и в чем здесь выгода самого застройщика, пока не очень понятно.

Но и прежняя схема ипотеки от застройщиков, когда в обмен на низкий процент приходится соглашаться с ростом стоимости жилья, пока еще никуда не делась. Совсем недавно один мой знакомый оформил такой кредит и пока всем доволен. Да, цена квартиры выросла на два миллиона рублей, или на 12%. Зато общий размер выплат заметно снизился благодаря ставке в 3,1%.

Расчеты экспертов подтверждают, что ипотека от заемщика под низкий процент выгодна покупателю. Говорит риелтор Олег Бендриков:

Олег Бендриков риелтор «К примеру, если при стоимости квартиры в 15 миллионов человек берет ипотеку на 30 лет под 7%, у него ежемесячный платеж получался 86 тысяч при первоначальном взносе 15%. При этом переплата составляла порядка, по-моему, 17 миллионов. Если человек берет такую же квартиру, но при этом квартира дорожает на 20%, то есть она начинает стоить 18 миллионов, и человек берет ее под 3%, соответственно ежемесячный платеж у человека составляет 62 тысячи рублей, и общая переплата составляет порядка 8-10 миллионов, то есть почти в два раза дешевле в совокупности ипотека вот эта выходит. Чем это невыгодно для конечного покупателя, я пока не вижу. Изначально я был против этого всего, но потом, когда я несколько раз это все пересчитывал, я понял, что покупателю, если он там не собирается гасить эту ипотеку в первые два месяца, по итогу квартира выходит дешевле».

Другое дело, что при субсидированной ипотеке залог, которым выступает купленная в кредит квартира, оказывается переоцененным. А это уже риски для банковской системы. Именно поэтому ЦБ выступает против таких схем, отмечает эксперт финансового рынка Андрей Бархота:

Андрей Бархота эксперт финансового рынка «Если ставка ближе к 0 или 2%, то заемщики охотнее берут ипотечные кредиты. И в этом смысле застройщики себя чувствуют очень защищенными и с удовольствием повышают цены. Например, в 2021 году жилищная инфляция составила порядка 30%. Соответственно, если жилищные цены будут расти такими же темпами, то, с точки зрения рисков всей жилищной сферы, они, безусловно, растут. И заемщики могут взять по льготной ставке в ипотеку новые квартиры, а через короткое время, 1-2 года, их стоимость может снижаться. И возникают, естественно, предпосылки кризисных явлений, связанных с тем, что если стоимость залога снижается, то растут риски кредиторов».

Как сказала Набиуллина, «ипотека после серьезного снижения по году дала цифру 20% роста — это очень большая цифра». И регулятор серьезно беспокоится по поводу качества этих кредитов. С другой стороны, хорошо известно, что ипотечники — это самые дисциплинированные заемщики. И были данные, что объем просроченных платежей в ипотеке снижается. Так что оснований для введения жестких мер со стороны регулятора, наверное, пока нет.