16+
Четверг, 28 марта 2024
  • BRENT $ 86.01 / ₽ 7964
  • RTS1128.50
11 февраля 2023, 14:17 ФинансыЦБ

ЦБ выступает против ипотечных схем застройщиков

Лента новостей

По мнению главы регулятора Эльвиры Набиуллиной, схемы по примеру «ипотеки от застройщика» приводят к увеличению конечной стоимости квартиры для заемщика. Что думают участники рынка?

Фото: Валерий Матыцин/ТАСС

ЦБ будет бороться с рискованными схемами застройщиков, которыми они заманивают клиентов. В прошлом году застройщики и банки активно использовали совместные ипотечные программы — так называемая ипотека от застройщика, ставки по которым составляли менее 1%. По мнению ЦБ, подобные схемы связаны с завышением цен, и люди могут в результате оказаться с переоцененным жильем и в случае его продажи получат меньше денег, чем должны по кредиту банку.

С 1 января регулятор ограничил субсидированную ипотеку, напоминает Forbes: совместные ипотечные программы застройщиков и банков сохранились, но минимальные ставки по ним теперь не ниже 3%.

Однако девелоперы придумывают новые схемы. В частности, ПИК запустил краткосрочную программу с возвратом 15% от первоначального взноса по ипотеке более чем в 40 своих проектах в Москве при оплате картами Tinkoff и после регистрации сделки в Росреестре. В ПИК сообщили «Коммерсанту», что застройщик выплачивает кешбэк из своих средств, что дает покупателям возможность потратить кешбэк на досрочное погашение части ипотеки.

И накануне глава ЦБ Эльвира Набиуллина пригрозила ужесточением законодательства в ответ на нестандартные схемы с ипотекой:

«Появились новые схемы кешбэка, пока единичные, но мы здесь готовы принимать меры регулирования, так же, как и по ипотеке от застройщика, видим риски. Но в принципе хотела бы сказать, что нас, конечно, очень беспокоит то, что такие схемы множатся, одна схема закрывается, появляется другая. Конечно, можно действовать мерами регулирования, как мы собираемся действовать, но если эти схемы будут множиться, мы будем настаивать на том, чтобы в законодательство были внесены изменения, по которым средства населения через проекты с долевым участием были бы только по стандартным схемам, описанным в законодательстве, без отклонений. Потому что способы обхода через эти схемы — это в конечном счете риски для заемщика».

Набиуллина также заявила, что опасается социальных проблем, которые могут породить и обычные ипотечные кредиты, но со сверхльготными условиями. Например, с низким первоначальным взносом. А первоначальный взнос — это показатель надежности заемщика. «Доля ипотечных кредитов с первичным взносом менее 20% уже достигла 69%, это очень много. Мы будем следить за этим», отметила глава ЦБ.

Обеспокоенность Банка России понятна, считает президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко:

Ирина Радченко президент Международной академии ипотеки и недвижимости «У застройщиков сейчас нет покупательского спроса по тем ценам, по которым они выставляют, и они придумывают различные схемы, как бы обмануть заемщика, делая вид, что это якобы выгодно, и люди слышат, что вот ипотека 0,1%, побежали все. А когда начинаешь считать, то выгоды-то никакой нет, ты будешь платить столько же, а может даже и больше, чем клиент, который купил по нормальной цене, незавышенной, но по ипотеке обычной, субсидированной — 8%. Есть хорошее жилье по нормальным ценам у нормального застройщика, оно и по нормальным ставкам улетит как горячие пирожки. А если есть какой-то неликвид, который нужно каким-то образом сбагрить, здесь как раз и начинаются всякие манипуляции. Я считаю, что Центробанк вовремя вмешивается, чтобы не допустить волны потом недовольных граждан, которые будут говорить, что ипотека — это ярмо, нас специально туда заманили, обманули».

Эксперт по недвижимости, риелтор Олег Бендриков иного мнения. Он несколько раз просчитал экономику таких кредитов и пришел к выводу, что на самом деле они выгодные для покупателя:

Олег Бендриков эксперт по недвижимости, риелтор «Ввиду того, что покупательная способность населения очень сильно упала, и у застройщиков стали очень сильно простаивать их новые квадратные метры, им нужно было придумывать какие-то маркетинговые ходы, а одним из основных были эти ставки — 0,1%, 1%, но при этом удорожание квартиры составляло до 35-40%. То есть, если квартира стоила 10 миллионов, то когда человек подписывал кредитный договор, уже фигурировала сумма в 13,5-14 миллионов. Но, при этом, если просчитать экономику и изучить выгодность этого предложения, по факту получалось выгоднее взять ипотеку под этот 0,1%, чем, например, брать стандартную ипотеку под 6% по семейной, например, программе. И эти ставки действовали до 31 декабря 2022 года. В конце прошлого года Центробанк говорил о том, что ему это не нравится, если по-русски говорить, по-простому, будет прикрывать эти программы. И с 1 января Центробанк дал распоряжение банкам, чтобы не кредитовать клиентов, если ставка 0,1-1%, а хотя бы чтобы она была минимум 3%. На сегодняшний день есть у нас ипотечные ставки с этими дисконтами, преференциями от застройщиков, достигающие 3%. Но при этом самое дорогое, что я увидел, удорожание квартиры происходит на 20%. То есть, к примеру, если при стоимости квартиры в 15 миллионов человек берет ипотеку на 30 лет под 7%, у него ежемесячный платеж получался 86 тысяч при первоначальном взносе 15%. При этом переплата составляла порядка, по-моему, 17 миллионов. Если человек берет такую же квартиру, но при этом квартира дорожает на 20%, то есть она начинает стоить 18 миллионов, и человек берет ее под 3%, соответственно ежемесячный платеж у человека составляет 62 тысячи рублей, и общая переплата составляет порядка 8-10 миллионов, то есть почти в два раза дешевле в совокупности. Чем это невыгодно для конечного покупателя, я пока не вижу. Изначально я был против этого всего, но потом, когда я несколько раз это все пересчитывал, я понял, что покупателю, если он там не собирается гасить эту ипотеку в первые два месяца, по итогу квартира выходит дешевле. С кешбэком мне не совсем понятна схема, потому что она какая-то такая мутноватая, ее сложно очень просчитать — какое будет удорожание, что будет и как».

По данным ЦБ, в прошлом году количество ипотек в России вернулось к 2019 году. Объем просроченных платежей снижается. В 2022 году в России было выдано более 1,3 млн ипотечных кредитов, что на 30% меньше показателей 2021 года. В 2022 году сумма ипотечного кредита в среднем составила 3,6 млн рублей против 3 млн в 2021 году.

Рекомендуем:

Фотоистории

Рекомендуем:

Фотоистории
BFM.ru на вашем мобильном
Посмотреть инструкцию