16+
Суббота, 25 сентября 2021
  • BRENT $ 78.07 / ₽ 5677
  • RTS1747.56
27 июля 2021, 07:39 Недвижимость

Два года эскроу: что сбылось?

Лента новостей

По новым правилам сейчас строится более чем две трети жилья. Аналитический сервис «Пульс продаж новостроек» выяснил, как это повлияло на игроков рынка и сделки

Фото: Артем Геодакян/ТАСС

На фоне всего происходящего в мире вообще и в России в частности чуть не выпал из поля зрения своеобразный юбилей — два года с момента перехода долевого строительства на новую систему с использованием проектного финансирования и счетов эскроу. По данным «Дом.РФ» на июль 2021 года, 65,5 млн квадратных метров из строящихся в стране 99 млн метров жилья (то есть более чем две трети) возводится уже по новым правилам.

Как они отразились на игроках и сделках рынка недвижимости? Выяснить это решили специалисты аналитического сервиса «Пульс продаж новостроек», которые проанализировали более 758 тысяч договоров долевого участия, заключенных начиная с 1 июля 2019 года в 794 жилых комплексах в Москве, Новой Москве (далее НМ), Московской области (МО), Санкт-Петербурге (СПб) и Ленинградской области (ЛО). «Полученные данные позволяют сделать выводы о том, как приживается новая система в регионах, где сосредоточен основной объем строительства жилья, — подчеркивает генеральный директор сервиса «Пульс продаж новостроек» Артем Советников. — Кроме того, можно увидеть, насколько сбылись все прогнозы и предсказания, которых было так много перед вводом счетов эскроу».

Прежде всего стоит заметить, что доля сделок с использованием новой схемы все-таки сильно отличается в зависимости от региона. Так, в Москве в 2021 году около 70% продаж новостроек прошло с использованием счетов эскроу, тогда как в 2019 году их было всего 18%. Немного отстает Новая Москва: здесь доля сделок с эскроу выросла с 17% в 2019 году до 64% в 2021 году. Далее следуют Московская область (рост с 7% до 58%) и Ленинградская область (рост с 8% до 56%).

А вот в Северной столице на сегодняшний день лишь каждая четвертая сделка проводится с открытием счета эскроу: доля продаж по новой схеме увеличилась с 5% только до 26%. По мнению Артема Советникова, это связано с тем, что основной объем продаж приходится на крупнейших застройщиков, которые пока реализуют большую часть проектов без эскроу. В частности, 35% таких продаж обеспечивают компании Setl Group, группа ЛСР и группа ЦДС.

Пожалуй, самый неожиданный вывод, который позволило сделать сравнение стоимости лотов, продающихся через эскроу и по старой схеме, гласит: значительной ценовой разницы между ними нет. «В новостройках, где одновременно продавались корпуса по новым и старым правилам, строгой зависимости в соотношении цен не было: в 2019 году лоты по эскроу стоили на 15% дешевле, в 2020 — дороже на 8%, в 2021 — вновь дешевле на 9%,» — поясняет Артем Советников.

Аналогично нет четкой зависимости и в отдельных регионах. В локациях с высокой, более чем 50-процентной долей продаж по эскроу паритет цен разный: в Москве эскроу-квартиры стоили в среднем на 6-7% дороже аналогичных квартир без эскроу, в Новой Москве — наоборот, дешевле на 2-7%, в Московской области разница менялась от -5% до +2%, в Ленинградской области — от -9% до +3%. А вот в Северной столице с ее небольшой долей реализации жилья по эскроу разница цен снижается с 17% до 3% по мере нарастания объемов сделок по новой схеме. Таким образом, нововведения стали поводом поднять цены сначала на объекты с эскроу, а затем и на объекты по старой схеме реализации. В итоге ценовые границы между ними стерлись.

Сравнение темпов перехода на новую схему продажи в различных ценовых сегментах проводилось только в Москве и Санкт-Петербурге. «В обеих столицах более широкий спектр классов новостроек, что позволяет сопоставить долю продаж по эскроу и без в разных сегментах», — поясняет Артем Советников. Исследование показало, что в Первопрестольной в 2021 году три четверти квартир сегмента бизнес и премиум было продано с использованием эскроу. Немного меньше оказался этот показатель в комфорт-классе (67%). При этом на элитном рынке по новым правилам было продано менее четверти квартир (24%).

В Санкт-Петербурге лучше всего по новым правилам в 2021 году продается жилье бизнес-класса (доля таких продаж составила 39%), за ним следует стандартное жилье (32%). В комфорте этот показатель ниже — лишь 22%. Однако во всех этих секторах рынка все два года доля сделок с эскроу росла, тогда как в самых высокобюджетных сегментах Северной столицы, напротив, снижалась: в элитном в 2019 году более половины сделок проводилось с эскроу, а в текущем году — лишь 26%; в премиальном снижение произошло с 18% в 2020 году до 13% в текущем.

А вот следующий эскроу-вывод исследования вполне ожидаем: абсолютное большинство новостроек продается при участии лишь 17 банков, более двух третей сделок приходится на долю всего двух банков (всем понятно каких), оставшуюся треть делят между собой остальные 15. «Почти половина площадей, которые могут быть реализованы по эскроу, приходится на Сбербанк — 45% от всего объема. Вторым банком по сумме привлеченных площадей в рассматриваемых регионах является ВТБ (17%), на третьем месте Россельхозбанк (7%)», — отмечается в исследовании. Замыкают пятерку Банк Дом.РФ и Газпромбанк.

Если рассматривать объем жилья, реализованного с использованием эскроу, на долю Сбербанка и ВТБ также приходится две трети — 68%. При этом Сбербанк лидирует как в целом (более 3 млн квадратных метров, или 44%), так и во всех рассматриваемых локациях. На второй позиции в целом и везде, кроме Петербурга, находится ВТБ — от 8% до 34%, суммарно более 1,6 млн метров. Третье место в зависимости от региона может занимать, например, Газпромбанк (6-9% в Москве и ЛО) или Россельхозбанк (17-18% в НМ и СПб).

Новые правила ведения бизнеса стали неподъемными для многих небольших и начинающих застройщиков, реализующих один-два проекта, — еще один печальный, но предсказуемый вывод исследования. Их доля снизилась в Московской области с 65% до 39% от общего числа девелоперских компаний, в Москве — с 49% до 30%, в Санкт-Петербурге — с 40% до 23%. Более сдержанное снижение произошло в Ленинградской области (с 49% до 42%) и Новой Москве (с 37% до 23%).

Соответственно, объем жилья, возводимого небольшими девелоперами, тоже сократился. Если в середине 2019 года они строили 32% всех площадей в столице и 40% — в Московской области, то в мае 2021 года этот показатель стал вдвое меньше — 16% и 20% соответственно. В остальных локациях снижение не столь существенное: в Новой Москве — с 16% до 11%, в Ленинградской области — с 25% до 20%. А в Санкт-Петербурге даже наблюдается небольшое увеличение — с 13% до 14%, но, как считают авторы исследования, это произошло только из-за незначительного снижения объемов строительства крупными компаниями — и не более.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Рекомендуем:

Фотоистории
BFM.ru на вашем мобильном
Посмотреть инструкцию